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快速步骤
- 输入评估通知上的房屋市值，或最近的估价。
- 输入当地的评估比例（按全额评估则填 100%）。
- 输入您享有的豁免额合计，例如宅地豁免。
- 选择税率是百分比还是密尔，再输入合计税率。
- 查看每年和每月的估算税额、应税价值和实际税率。
这个房产税计算器可以帮您快速估算每年和每月大约要交多少房产税（property tax）。它按照美国大多数地方政府的基本步骤计算：先确定房屋价值，再乘以评估比例，扣除豁免额，最后乘以税率。适合用来做预算、核对托管账户（escrow）月供，或在买房前比较不同房子的税负。
如何使用本计算器
- 房屋市值。 每年的评估通知（assessment notice）通常会写明评估官估计的市值（market value）。如果还在看房，可以先用挂牌价或成交价粗略代替。
- 评估比例。 指市值中被拿来征税的比例。很多地方按 100% 评估，也有地方按固定比例评估。评估通知或县评估官（county assessor）网站会写明当地比例。
- 豁免额。 输入从评估值中扣除的美元总额，例如宅地豁免（homestead exemption）、老人或退伍军人豁免。税单上通常逐项列出。没有就填 $0。
- 税率类型和税率。 税单会列出县、市、学区和特别区的税率，请全部加总。写的是密尔就选“密尔”，写的是百分比就选“百分比”。
- 查看结果。 您会看到年度税额、每月金额、评估值、应税价值和实际税率。
计算方法
先用市值乘以评估比例得到评估值（assessed value），再减去豁免额得到应税价值（不会低于 0），最后乘以税率。百分比除以 100，密尔除以 1,000，因为 1 密尔就是每 $1,000 价值交 $1。
评估值 = 市值 × 评估比例
应税价值 = 评估值 − 豁免额（最低为 $0）
年度税额 = 应税价值 × 税率 ÷ 100 （百分比）
年度税额 = 应税价值 × 密尔数 ÷ 1,000 （密尔）
每月金额 = 年度税额 ÷ 12
实际税率 = 年度税额 ÷ 市值 × 100
假设条件：默认值（房屋 $350,000、评估比例 100%、无豁免、税率 1.1%）只是假设示例，不代表任何地区的平均水平；整个应税价值适用同一个合计税率；不考虑特别摊派、固定费用、罚金、提前缴税折扣和分期安排；每月金额只是年税额除以 12，并不等于托管账户月供。
计算示例
示例 1：默认值
假设示例：房屋市值 $350,000，当地按 100% 评估，没有豁免，合计税率 1.1%。
- 评估值：$350,000 × 100% = $350,000
- 应税价值：$350,000 − $0 = $350,000
- 年度税额：$350,000 × 1.1 ÷ 100 = $3,850
- 每月金额：$3,850 ÷ 12 = $320.83
- 实际税率：$3,850 ÷ $350,000 = 1.1%
示例 2：密尔税率加豁免
假设示例：房屋市值 $300,000，按 100% 评估，豁免 $50,000，合计税率 20 密尔。
- 评估值：$300,000
- 应税价值：$300,000 − $50,000 = $250,000
- 年度税额：$250,000 × 20 ÷ 1,000 = $5,000
- 每月金额：$5,000 ÷ 12 = $416.67
- 实际税率：$5,000 ÷ $300,000 = 1.67%
名义税率是 20 密尔（2%），但因为有豁免，实际税率降到约 1.67%。
结果解读
年度税额是在价值、豁免和税率都不变时您要交的税。每月金额方便做预算，或核对托管账户是否收得够。实际税率以完整市值为基准，适合比较不同地区的房子。
| 税单上的写法 | 换算成百分比 | 应税价值 $250,000 的税额 |
|---|---|---|
| 10 密尔 | 1.0% | $2,500 |
| 15 密尔 | 1.5% | $3,750 |
| 20 密尔 | 2.0% | $5,000 |
| 每 $100 交 $2.50 | 2.5% | $6,250 |
影响结果的规则
- 按比例评估。 纽约州说明，如果某市按市值的 27% 评估，$100,000 的房屋评估值为 $27,000（New York State Department of Taxation and Finance）。这时填 100% 会高估税额。
- 只减部分税种的豁免。 得州学区必须为自住房豁免 $140,000，但只减学区税（Texas Comptroller）。想更准确，可把学区税和其他税分开算。
- 评估值涨幅上限。 加州评估值一般每年最多上涨 2%，出售或新建后重新按市值评估（California State Board of Equalization）。买房时不要直接参考卖家的税单。可试试评估上限计算器。
- 税率每年调整。 各征税单位在通过预算时确定税率，佛州的密尔指南对此有说明（Florida Department of Revenue）。
常见错误
- 只填县税率，漏掉学区、市或特别区税率。
- 税单写的是密尔却选了“百分比”：把 20 密尔当成 20%，税额会高出十倍。
- 在出售后会重新评估的州，直接用卖家的税单估税。
- 把豁免额当成百分比输入。这一栏要填美元金额。
局限与何时寻求帮助
本工具无法查询您房屋的价值、所在县的税率或您能享受的豁免，各州规则也各不相同。要拿到准确数字，请查看评估通知和税单，或联系县评估官、县税务官。如果认为评估值偏高，可用房产税申诉省钱计算器估算申诉价值；想了解豁免能省多少，可用宅地豁免计算器。更完整的说明请看我们的美国房产税指南。涉及联邦报税抵扣的问题，请咨询税务专业人士。
常见问题
美国房产税怎么估算？
用应税价值乘以合计税率。应税价值等于评估值减去豁免额，评估值等于市值乘以当地评估比例。本计算器会自动完成这三步。
密尔（mill）是什么意思？
1 密尔表示每 $1,000 应税价值交 $1 税。20 密尔就是每 $1,000 交 $20，等于 2%。如果税单上写的是密尔，请在计算器中选择“密尔”。
什么是评估比例？
就是市值中被拿来征税的比例。很多地方按 100% 评估，也有地方按固定比例评估。纽约州举例说，如果某市按 27% 评估，市值 $100,000 的房屋评估值就是 $27,000。
为什么实际税率比税单上的税率低？
实际税率是用税额除以完整市值算出的。豁免额和低于 100% 的评估比例都会让应税价值变小，所以实际税率会低于税单上的名义税率。
在哪里查当地税率？
看去年的房产税税单，或县税务官、县评估官的网站。税单上通常列出县、市、学区等多个征税单位，把它们加起来就是合计税率。
估算结果等于我真实的税单吗？
不等于。这只是用于规划的估算。真实税单可能包括特别区收费、固定费用，或不同税种适用不同税率，而且税率每年都可能调整。
房贷月供里包含房产税吗？
常常包含。如果您有托管账户（escrow），贷款机构每月会代收约十二分之一的年度房产税并替您缴纳。本页的每月金额可作为粗略参考。
资料来源
- How property is assessed · New York State Department of Taxation and Finance · 查阅于
- How property taxes are calculated · New York State Department of Taxation and Finance · 查阅于
- Property Tax Exemptions · Texas Comptroller of Public Accounts · 查阅于
- A Florida Homeowner's Guide: Millage · Florida Department of Revenue · 查阅于
- California Property Tax: An Overview (Publication 29) · California State Board of Equalization · 查阅于