房贷月供计算器：算出每月完整住房成本

贷款报价里最显眼的通常是本金和利息，但这并不是您每月真正要付的全部。这个房贷月供计算器会把房产税（property tax）、房屋保险（homeowners insurance）、私人房贷保险（private mortgage insurance，PMI）和业主协会管理费（HOA dues）一起加进来，让您在签约前看清每月完整的住房成本。

如何使用本计算器

1. 房价和首付。 输入购房价格和首付比例，工具会自动算出贷款金额。
2. 利率和年限。 填写贷款估算表（Loan Estimate）上的利率（不是APR）和贷款年限。还在比较贷款时，可以用最新报价。
3. 房产税。 输入每年的税额。可以查看房源信息、县政府税单；已经买房的话，可以看escrow账户年度对账单。房子成交后可能会被重新估价，所以卖家以前的税单可能偏低。
4. 房屋保险。 输入报价单或保单声明页（declarations page）上的年保费。
5. HOA费。 按业主协会预算或披露文件填写每月金额；没有HOA就填0。
6. PMI费率。 首付低于20%时输入每年PMI费率。默认的0.5%只是示例，请调整到与贷款估算表上的实际金额一致。

计算方法

先算出贷款金额，再用标准固定利率公式算出每月本金利息。首付低于20%时才加PMI；每年的房产税和保险除以12。

贷款金额 = 房价 × (1 − 首付% ÷ 100)
本金利息 = 贷款 × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)    r = 利率 ÷ 100 ÷ 12，n = 年限 × 12
PMI = 贷款 × PMI费率 ÷ 100 ÷ 12           （仅当首付 < 20%）
每月总额 = 本金利息 + PMI + 年房产税 ÷ 12 + 年保险 ÷ 12 + 每月HOA

如果利率为0%，本金利息就是贷款金额除以总月数。

计算示例

以下均为假设示例，默认数值只是样本，不代表任何地区的典型价格。

示例一（默认数值）： 房价350,000美元，首付10%，30年期利率6.5%，每年房产税4,200美元，保险2,000美元，没有HOA，PMI费率0.5%。

• 贷款：$350,000 × 0.90 = $315,000
• 本金利息：约$1,991.01
• PMI：$315,000 × 0.5% ÷ 12 = $131.25
• 房产税：$4,200 ÷ 12 = $350.00
• 保险：$2,000 ÷ 12 = $166.67
• HOA：$0
• 每月合计：约$2,638.93

示例二（首付20%，有HOA）： 同样的房价、利率和年限，但首付20%，每月HOA费250美元。

• 贷款：$350,000 × 0.80 = $280,000
• 本金利息：约$1,769.79
• PMI：$0（首付达到20%）
• 房产税$350.00，保险$166.67，HOA $250.00
• 每月合计：约$2,536.46

首付提高后，月供少了约221美元，也不用交PMI，但HOA费几乎抵消了这部分节省。

结果说明

总额就是您每月要为这套房子准备的钱，还不包括维修和水电。固定利率贷款的本金利息不变；房产税和保险每年可能上涨，如果通过escrow缴纳，服务商会相应调高月供。大多数常规贷款的PMI是暂时的；HOA费一般会逐年上涨。

影响结果的规则

• PMI取消： CFPB说明，常规贷款余额按计划降到房屋原始价值80%时可书面申请取消，降到78%时一般自动终止（需按时还款）（CFPB）。
• Escrow缓冲金： 联邦规定服务商最多可保留每年escrow支出的六分之一作为缓冲，约两个月（12 CFR 1024.17）。出现缺口时，月供可能高于本估算，可用escrow缺口计算器核算。
• 房产税各州不同： 豁免和估价上限可以降低税单，详见美国房产税指南。
• 贷款类型： FHA、VA、USDA贷款有各自的保险或费用规则，本工具不计算。

常见错误

• 房子成交后会重新估价，却仍用卖家的旧税单。
• 把APR当成利率填写。
• 因为HOA费不在月供里而忘记计入（参见HOA指南）。
• PMI一直用示例费率，没有对照贷款估算表。
• 把这个总额当成全部住房预算，忽略维修和水电。

局限与何时寻求帮助

本工具假设固定利率、等额还款，不计算浮动利率、只付利息贷款、点数、一次性房贷保险、洪水保险或escrow缺口。这只是教育性估算，不是贷款报价。需要准确数字时，请向贷款机构索取贷款估算表，向县税务办公室询问成交后的税额，并请保险经纪人给出正式报价。第一年的其他开销可参考第一年购房预算。