Puntos clave
- La cuenta escrow junta dinero cada mes para pagar el impuesto a la propiedad y el seguro de vivienda cuando vencen.
- Su compañía hipotecaria debe analizar la cuenta y enviarle un estado anual con el historial del año y la proyección del siguiente.
- Si sus impuestos o su seguro suben, su pago mensual sube aunque la tasa de interés no cambie.
- Un faltante igual o mayor a un mes de escrow solo puede cobrarse en al menos 12 pagos mensuales, si no se deja pasar.
- Si hay un excedente de $50 o más y usted está al día, la compañía debe reembolsarlo dentro de 30 días del análisis.
Pruebe la calculadora: Calculadora de faltante de escrow: su nuevo pago · Calculadora de pago de casa: costo mensual completo · Calculadora de refinanciamiento: punto de equilibrio
Si su pago de hipoteca cambió aunque tenga tasa fija, la respuesta casi siempre está en la cuenta escrow de la hipoteca. Esta cuenta guarda una parte de cada pago para cubrir el impuesto a la propiedad y el seguro de vivienda, y se ajusta una vez al año. En esta guía le explicamos cómo funciona, cómo leer el análisis anual y qué derechos tiene si hay un faltante, un excedente o un error.
¿Qué es una cuenta escrow?
Una cuenta escrow es una cuenta que administra la compañía que cobra su hipoteca para pagar por usted ciertos gastos de la casa, principalmente el impuesto a la propiedad y el seguro de vivienda. Cada mes, una parte de su pago va a esa cuenta, y la compañía paga las facturas cuando vencen (CFPB).
La compañía que cobra su préstamo se llama administrador o servicer. No siempre es el mismo banco que le prestó el dinero, y puede cambiar durante la vida del préstamo. El nombre del administrador aparece en su estado de cuenta mensual.
¿Qué incluye su pago mensual?
Su pago mensual suele tener cuatro partes que en inglés se resumen como PITI: capital (principal), intereses (interest), impuestos (taxes) y seguro (insurance). Con tasa fija, el capital y los intereses no cambian; los impuestos y el seguro sí pueden cambiar cada año, y con ellos su pago total.
Ejemplo hipotético de cómo se calcula la parte de escrow:
- Impuesto a la propiedad anual: $3,600.
- Seguro de vivienda anual: $1,800.
- Total anual: $5,400.
- Parte mensual de escrow: $5,400 ÷ 12 = $450.
Si su capital e intereses son $1,500, su pago total sería $1,950 al mes.
¿Cuánto puede cobrarle la compañía?
La ley federal RESPA pone límites para la mayoría de las hipotecas. Al cierre, el prestamista puede pedirle solo lo necesario para que la cuenta no quede en negativo más un colchón. Cada mes puede cobrarle hasta una doceava parte de lo que espera pagar en el año, más el colchón permitido (CFPB en español).
El colchón (cushion) es un margen de seguridad. Según la regla federal, no puede ser mayor a una sexta parte del total anual estimado, es decir, unos dos meses de escrow (Regulación X, § 1024.17). En nuestro ejemplo, con $5,400 al año, el colchón máximo sería $5,400 ÷ 6 = $900.
¿Qué es el análisis anual de escrow?
Una vez al año, su compañía revisa la cuenta: compara lo que cobró con lo que pagó y calcula lo que necesitará el próximo año. Luego le envía un estado anual de escrow con el historial del año y la proyección del siguiente. La regla federal exige que lo envíe dentro de 30 días después de terminar el año de cómputo de la cuenta.
Ese estado le dice si su cuenta tiene un faltante, un excedente o una deficiencia, y cuál será su nuevo pago mensual.
Cómo leer su estado anual paso a paso
El documento puede parecer complicado, pero puede revisarlo en pocos minutos si sigue este orden:
- Historial del año: busque cada pago que hizo la compañía al condado y a la aseguradora, con fecha y monto. Compárelos con sus facturas reales.
- Proyección del próximo año: revise qué montos usó la compañía para estimar el impuesto y el seguro. Si ya sabe que su seguro bajó o que obtuvo una exención nueva, avísele.
- Saldo más bajo proyectado: es el punto del año en que la cuenta tendrá menos dinero. Ahí se calcula el colchón.
- Resultado: faltante, excedente o deficiencia, y cómo se va a cobrar o devolver.
- Nuevo pago mensual y fecha en que empieza: anótelo para ajustar su presupuesto.
Guarde cada estado anual junto con sus facturas de impuestos y de seguro. Si algún día tiene que reclamar un error, esos papeles serán su mejor prueba.
| Resultado | Qué significa | Qué puede pasar |
|---|---|---|
| Excedente (surplus) | Sobra dinero en la cuenta | $50 o más: reembolso en 30 días si está al día |
| Faltante (shortage) | Falta dinero para el año próximo más el colchón | Se reparte en pagos o se deja pasar, según el monto |
| Deficiencia (deficiency) | La cuenta quedó en negativo | La compañía adelantó dinero; puede cobrarlo en pagos |
¿Qué pasa si hay un faltante?
Si el faltante es menor a un pago mensual de escrow, la compañía puede dejarlo pasar, pedirle que lo pague en 30 días o repartirlo en pagos iguales durante al menos 12 meses. Si el faltante es igual o mayor a un pago mensual de escrow, solo puede dejarlo pasar o repartirlo en al menos 12 meses (§ 1024.17).
Ejemplo hipotético: su impuesto anual sube de $3,600 a $4,200. El nuevo total anual es $6,000, así que la parte mensual de escrow sube de $450 a $500. Además, durante el año la cuenta cobró $600 menos de lo que pagó, y ese faltante se reparte en 12 meses: $600 ÷ 12 = $50. Su pago de escrow pasaría de $450 a $550 durante el año siguiente, y bajaría a unos $500 cuando termine de pagar el faltante.
¿Qué pasa si hay un excedente?
Si el análisis muestra un excedente de $50 o más y usted está al día (sus pagos llegan dentro de 30 días de la fecha de vencimiento), la compañía debe devolverle el dinero dentro de 30 días después del análisis. Si es menor de $50, puede devolverlo o acreditarlo a los pagos del año siguiente (§ 1024.17).
¿Por qué sube su pago de hipoteca?
La causa más común es que subió su impuesto a la propiedad o su seguro de vivienda. El CFPB explica en español otras causas: el fin de una reducción temporal de tasa (buydown), un cambio de tasa en una hipoteca ajustable, el inicio de los pagos de capital en un préstamo de solo intereses, cambios en el seguro hipotecario o cargos nuevos (CFPB).
Para entender un aumento, revise en este orden:
- El estado anual de escrow: ¿cuánto pagó la compañía de impuestos y de seguro este año comparado con el anterior?
- Su factura de impuesto a la propiedad: ¿subió el valor tasado o perdió una exención? Nuestra guía del impuesto a la propiedad explica cómo apelar un avalúo alto.
- Su renovación de seguro: ¿subió la prima? Revise qué cubre su seguro de vivienda antes de cambiar el deducible o la cobertura para ahorrar.
- Cargos nuevos: ¿aparece algún cargo que no reconoce?
¿Qué hacer si hay un error en su cuenta escrow?
Primero llame a su compañía hipotecaria y pida una explicación. Si el problema sigue, envíe por escrito una solicitud de información o un aviso de error (notice of error) a la dirección que la compañía indique para errores. Si no pagaron su impuesto, incluya copia de la factura y avise a la oficina de impuestos (CFPB).
Si no se resuelve, puede presentar una queja ante el CFPB en línea o por teléfono al (855) 411-2372 (CFPB). Si está en riesgo de ejecución hipotecaria, busque un consejero de vivienda aprobado por HUD.
La regla federal también exige que la compañía pague a tiempo los impuestos y el seguro desde la cuenta escrow, siempre que usted no esté atrasado más de 30 días, aunque tenga que adelantar dinero (§ 1024.17).
¿Se puede pagar sin escrow?
En algunos casos, sí. Algunos préstamos exigen escrow durante toda su duración, y los préstamos de precio más alto pueden exigirlo al menos los primeros cinco años (CFPB). Si su prestamista le permite quitarlo, usted tendrá que ahorrar y pagar el impuesto y el seguro directamente.
| Con escrow | Sin escrow | |
|---|---|---|
| Quién paga impuesto y seguro | La compañía hipotecaria | Usted |
| Riesgo de olvidar una fecha | Bajo | Más alto |
| Control del dinero | Menor | Mayor |
| Sorpresas en el pago mensual | Ajuste anual | Facturas grandes una o dos veces al año |
Con o sin escrow, conviene apartar también dinero para reparaciones. Si va a contratar trabajos en casa, lea cómo contratar un contratista de forma segura.
Esta guía es educativa y no sustituye la asesoría de un consejero de vivienda o un profesional financiero. Conozca cómo verificamos la información en nuestra política editorial.
Pruebe la calculadora: Calculadora de faltante de escrow: su nuevo pago
Su resultado
Nuevo pago mensual estimado de escrow
$675
Su pago de escrow estimado es de $675 al mes: $600 para sus facturas más un faltante de $900 repartido en 12 meses.
- Faltante de escrow
- $900
- Excedente de escrow
- $0
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una cuenta escrow en una hipoteca?
Es una cuenta que administra su compañía hipotecaria para pagar en su nombre gastos de la casa, sobre todo el impuesto a la propiedad y el seguro de vivienda. Usted aporta una parte con cada pago mensual. En español también se le llama cuenta de depósito en garantía.
¿Por qué subió mi pago de hipoteca si tengo tasa fija?
Lo más común es que hayan subido su impuesto a la propiedad o su seguro de vivienda, que se pagan por escrow. La tasa fija solo protege la parte de capital e intereses. El CFPB explica en español otras causas, como cargos nuevos o un error del administrador.
¿Qué es un faltante (shortage) en la cuenta escrow?
Es cuando el análisis anual muestra que la cuenta tendrá menos dinero del necesario para pagar los gastos del próximo año más el colchón permitido. Según la regla federal, si el faltante es menor a un mes de escrow, la compañía puede dejarlo pasar, cobrarlo en 30 días o repartirlo en al menos 12 meses.
¿Me devuelven el dinero si sobra en la cuenta escrow?
Sí, si el excedente es de $50 o más y usted está al día con sus pagos, la compañía debe reembolsarlo dentro de 30 días después del análisis. Si es menor de $50, puede devolvérselo o acreditarlo a los pagos del año siguiente.
¿Cuánto colchón puede guardar la compañía en mi cuenta escrow?
En préstamos cubiertos por la ley federal RESPA, el colchón no puede ser mayor a una sexta parte de los pagos anuales estimados, es decir, unos dos meses de escrow. Si su compañía guarda más, pregúntele por escrito.
¿Puedo quitar la cuenta escrow de mi hipoteca?
A veces. Depende del tipo de préstamo y de las reglas de su prestamista; algunos préstamos exigen escrow por toda su duración y los préstamos de precio más alto pueden exigirlo al menos cinco años. Si se lo permiten, usted tendrá que pagar directamente el impuesto y el seguro a tiempo.
¿Qué hago si la compañía no pagó mi impuesto o mi seguro?
Comuníquese de inmediato con su compañía hipotecaria y envíe por escrito un aviso de error (notice of error) con copia de la factura. Avise también a la oficina de impuestos o a su aseguradora. Si no se resuelve, puede presentar una queja ante el CFPB.
¿Hay información oficial en español sobre escrow?
Sí. El CFPB tiene respuestas en español sobre los límites de la cuenta escrow y sobre por qué sube el pago de la hipoteca. Para presentar una queja, el CFPB atiende en el (855) 411-2372.
Fuentes
Verificamos cada fuente en la fecha indicada. Las reglas y cifras cambian; confirme los datos actuales con la agencia.
- ¿Hay límite a lo que el prestamista puede hacerme depositar en la cuenta escrow por intereses e impuestos? · Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · consultado
- ¿Por qué subió, o cambió, el pago mensual de mi hipoteca? · Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · consultado
- 12 CFR § 1024.17 Escrow accounts (Regulation X) · Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · consultado
- What is an escrow or impound account? · Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · consultado
- What should I do if I'm having problems with my escrow or impound account? · Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · consultado
- Submit a complaint · Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · consultado
Sobre el autor
Equipo editorial de The Homeowner Guide
Nuestro equipo editorial investiga cada guía con fuentes primarias como el IRS, FEMA, la CFPB, la FTC, los departamentos de seguros estatales y las oficinas de tasación de los condados, y actualiza los artículos cuando cambian las reglas.
