Calculadora de refinanciamiento: punto de equilibrio

Refinanciar a una tasa más baja puede reducir su pago de hipoteca, pero primero hay que pagar los costos de cierre. Esta calculadora de refinanciamiento muestra cuánto ahorra al mes y en cuántos meses recupera esos costos, es decir, su punto de equilibrio, para que vea si conservará la casa el tiempo suficiente para que valga la pena.

Cómo usar esta calculadora

1. Saldo, tasa actual y años restantes. Los tres aparecen en su último estado de cuenta de la hipoteca. Para los años restantes, divida los meses que faltan entre 12 y redondee.
2. Nueva tasa y plazo. Use las cifras de una Estimación de Préstamo (Loan Estimate), el formulario estándar que muestra los detalles clave del préstamo que solicitó (CFPB). Las tasas anunciadas pueden suponer puntos o un crédito perfecto.
3. Costos de cierre. Use el total de costos de cierre de la Estimación de Préstamo, incluidos los puntos de descuento, menos los créditos del prestamista. No cuente los pagos por adelantado de intereses, impuestos y seguro que pagaría de todos modos.

Cómo funciona esta calculadora

La calculadora obtiene el pago mensual de capital e intereses del préstamo actual durante los años restantes y el del préstamo nuevo durante el nuevo plazo, con la fórmula estándar de amortización. La diferencia es su ahorro mensual. Los costos de cierre divididos entre ese ahorro, redondeado hacia arriba, dan el punto de equilibrio en meses.

Pago              = Saldo × r ÷ (1 − (1 + r)^(−n))
                    r = tasa anual ÷ 12, n = años × 12
Ahorro mensual    = Pago actual − Pago nuevo
Punto de equilibrio = Costos de cierre ÷ Ahorro mensual (redondeado hacia arriba)

Si el pago nuevo no es menor, no hay punto de equilibrio. La CFPB describe el mismo método aproximado para los puntos de descuento: dividir el costo entre el ahorro mensual (CFPB).

Ejemplos prácticos

Estos ejemplos son hipotéticos. Los valores predeterminados no son tasas actuales del mercado.

Ejemplo 1 (valores predeterminados): saldo de $280,000 al 7.25% con 27 años restantes, refinanciado al 6.25% a 30 años, con $6,000 de costos de cierre.

• Pago actual: unos $1,971.74 al mes (324 pagos restantes).
• Pago nuevo: unos $1,724.01 al mes (360 pagos).
• Ahorro mensual: unos $247.74.
• Punto de equilibrio: $6,000 ÷ $247.74 = 24.2, redondeado a 25 meses.

Ejemplo 2 (misma fecha de pago final): todo igual, pero el nuevo plazo es de 27 años.

• Pago nuevo: unos $1,791.11 al mes.
• Ahorro mensual: unos $180.63.
• Punto de equilibrio: $6,000 ÷ $180.63 = 33.2, redondeado a 34 meses.

El Ejemplo 2 ahorra menos cada mes, pero no agrega tres años de pagos. En todo el plazo, el préstamo nuevo del Ejemplo 1 suma unos $620,643 en pagos, el del Ejemplo 2 unos $580,319 y quedarse con el préstamo actual unos $638,845 (sin contar los costos de cierre).

Qué significa su resultado

• Meses para el punto de equilibrio: el momento en que el ahorro ya pagó los costos de cierre. Si espera vender, mudarse o refinanciar de nuevo antes, probablemente pierda dinero.
• Ahorro mensual: ayuda a su presupuesto, pero revise de dónde viene. Un plazo más largo baja el pago aunque la tasa no baje.
• Costo total: importa más si piensa quedarse muchos años. Compare pagos totales más costos de cierre, como en los ejemplos.

Su pago de vivienda también incluye impuestos, seguro y quizá cuotas de HOA. La calculadora de costo mensual de vivienda los muestra juntos, y nuestra guía de la cuenta escrow explica la parte del escrow.

Reglas que cambian el resultado

• Préstamos sin costos de cierre. La CFPB explica que los costos se pagan igual, con una tasa más alta o sumándolos al saldo (CFPB). Ingrese la tasa más alta, o sume los costos al saldo y deje los costos de cierre en 0.
• Puntos e impuestos. El IRS indica que los puntos pagados para refinanciar en general se deducen durante la vida del préstamo, no de una vez (IRS, Topic 504). Este cálculo no incluye beneficios fiscales.
• Derecho a cancelar. En muchos refinanciamientos garantizados por su vivienda principal puede cancelar hasta la medianoche del tercer día hábil después del cierre. Un refinanciamiento con el mismo prestamista está exento, salvo por el dinero nuevo que pida (CFPB, 12 CFR 1026.23).
• Penalidad por pago anticipado. Revise los documentos de su préstamo actual. Si hay penalidad, súmela a los costos de cierre.

Errores comunes

• Comparar una tasa anunciada en lugar de la tasa de su Estimación de Préstamo.
• Dejar los puntos de descuento fuera de los costos de cierre, o contar como costo los impuestos y el seguro pagados por adelantado.
• Ver solo el pago mensual y olvidar los años extra que agrega un nuevo préstamo a 30 años.
• Olvidar que un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out) sube el saldo, así que los pagos no se comparan directamente.
• No comparar el punto de equilibrio con el tiempo real que conservará el préstamo.

Tabla comparativa

Saldo de $280,000, tasa actual de 7.25% con 27 años restantes (hipotético).

Límites y cuándo pedir ayuda

Esta herramienta compara solo capital e intereses. No incluye cambios en el seguro hipotecario, el valor del dinero en el tiempo, impuestos ni un nuevo depósito de escrow al cierre. Supone tasas fijas en ambos préstamos, así que no sirve bien para préstamos de tasa ajustable.

Pida Estimaciones de Préstamo por escrito y pregunte por cualquier cargo que no entienda. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarle a revisar sus opciones y tomar una decisión adecuada a su situación (CFPB), y un profesional de impuestos puede explicarle cómo los puntos y los intereses afectan su declaración.