Calculadora de faltante de escrow: su nuevo pago

Cuando suben sus impuestos a la propiedad o su seguro, la cuenta escrow de su hipoteca puede quedarse corta. Esta calculadora de faltante de escrow estima el faltante, el colchón que puede guardar su administrador y su nuevo pago mensual de escrow, para que la carta del administrador tenga sentido antes de que cambie su pago.

Cómo usar esta calculadora

1. Impuesto a la propiedad anual. Use su factura o aviso de tasación más reciente. Si los impuestos subieron, ingrese el monto nuevo.
2. Seguro de vivienda anual. Use la prima que aparece en la página de declaraciones de su renovación.
3. Otros pagos del escrow. Agregue cualquier otro pago que haga el administrador desde el escrow, como seguro de inundación o seguro hipotecario. Ponga 0 si no hay.
4. Saldo mínimo proyectado. Su análisis de escrow incluye una proyección mes a mes del próximo año. Busque el saldo más bajo antes de agregar el colchón. Si es menor que cero, use el signo menos.
5. Meses de colchón. La ley federal permite como máximo dos meses. Su estado de cuenta muestra el colchón que usa su administrador; ponga 0 si no guarda ninguno.

Cómo funciona esta calculadora

La calculadora obtiene el costo mensual de sus facturas, fija el colchón en meses de ese costo y lo compara con su saldo mínimo proyectado.

Facturas anuales  = Impuesto + Seguro + Otros pagos del escrow
Base mensual      = Facturas anuales ÷ 12
Colchón           = Base mensual × meses de colchón (máximo 2)
Faltante          = Colchón − saldo mínimo proyectado (si es mayor que 0)
Excedente         = Saldo mínimo proyectado − colchón (si es mayor que 0)
Nuevo pago        = Base mensual + Faltante ÷ 12

Repartir el faltante en 12 meses es la forma más común, y la ley federal permite a los administradores cobrarlo en al menos 12 meses (CFPB, 12 CFR 1024.17).

Ejemplos prácticos

Estos ejemplos son hipotéticos. Los valores predeterminados de la herramienta son ejemplos, no facturas típicas de su zona.

Ejemplo 1 (valores predeterminados): impuesto de $4,800, seguro de $2,400, sin otros pagos, saldo mínimo proyectado de $300 y colchón de 2 meses.

• Facturas anuales: $4,800 + $2,400 = $7,200.
• Base mensual: $7,200 ÷ 12 = $600.
• Colchón: $600 × 2 = $1,200.
• Faltante: $1,200 − $300 = $900.
• Nuevo pago: $600 + $900 ÷ 12 = $600 + $75 = $675.

Ejemplo 2 (suben impuestos y seguro): el impuesto sube a $5,400, el seguro a $3,000 y el saldo mínimo proyectado es de −$200.

• Facturas anuales: $8,400; base mensual de $700.
• Colchón: $700 × 2 = $1,400.
• Faltante: $1,400 − (−$200) = $1,600.
• Nuevo pago: $700 + $1,600 ÷ 12 = $700 + $133.33 = $833.33.

Si en el Ejemplo 1 el saldo mínimo proyectado fuera de $1,500, tendría un excedente de $300, ningún faltante, y su pago sería la base de $600 al mes.

Qué significa su resultado

Su nuevo pago de escrow tiene dos partes. La base mensual paga las facturas de este año y se mantiene mientras no cambien. La parte del faltante ($75 al mes en el Ejemplo 1) suele durar 12 meses; después, el pago puede bajar si las facturas no vuelven a subir.

Si tiene un excedente, puede recibir un reembolso. Si tiene un faltante, revise su estado de cuenta: algunos administradores permiten pagarlo de una sola vez, y así solo queda la base mensual. Su pago total de hipoteca es capital e intereses más este monto de escrow; nuestra guía de la cuenta escrow explica cada parte.

Reglas que cambian el resultado

El Reglamento X de la ley federal RESPA fija las reglas principales (CFPB, 12 CFR 1024.17):

• Límite del colchón. No puede superar 1/6 de los pagos anuales estimados del escrow; por eso esta herramienta lo limita a dos meses. La CFPB lo explica en español (CFPB).
• Pago del faltante. Si es menor que un mes de pago de escrow, el administrador puede no cobrarlo, pedirlo en 30 días o repartirlo en al menos 12 meses. Si es de un mes o más, puede no cobrarlo o repartirlo en al menos 12 meses.
• Reembolso del excedente. Un excedente de $50 o más se devuelve dentro de 30 días del análisis si usted está al día.
• Estado de cuenta anual. El administrador debe revisar la cuenta y enviarle un estado de cuenta cada año.

Su préstamo o la ley de su estado pueden fijar un colchón menor. Las reglas locales de impuestos también influyen: una nueva tasación o la pérdida de una exención puede subir la factura. Vea nuestra guía del impuesto a la propiedad.

Errores comunes

• Usar la factura de impuestos del año pasado después de una nueva tasación.
• Olvidar otros pagos del escrow, como el seguro de inundación o el seguro hipotecario.
• Usar el saldo actual de la cuenta en lugar del saldo mínimo proyectado.
• Ingresar un saldo negativo como positivo, lo que oculta el faltante.
• Pensar que la parte del faltante es permanente. Por lo general termina a los 12 meses.

Tabla comparativa

Facturas anuales de $7,200 y colchón de 2 meses ($1,200) en todas las filas (hipotético).

Límites y cuándo pedir ayuda

Este es un modelo simplificado. Un análisis real proyecta cada mes y la fecha exacta de cada factura, así que las cifras de su administrador pueden variar un poco. La herramienta no cubre deficiencias por facturas ya pagadas, cambios de seguro a mitad de año ni préstamos sin cuenta escrow.

Si algo parece incorrecto, llame a su administrador y pida una copia del análisis de escrow. La CFPB recomienda contactar primero al administrador y, si hay un error, enviarle un aviso de error por escrito (CFPB); si no se resuelve, puede presentar una queja. La CFPB también explica por qué puede subir su pago de hipoteca. Si su impuesto parece muy alto, consulte a la oficina del tasador de su condado sobre una apelación; si subió la prima, hable con su agente de seguros.